Кадастровая стоимость: что это, как влияет на налоги и как оспорить
Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, установленная государством для расчёта налогов и сделок с недвижимостью. Она не равна рыночной цене — часто она выше, и именно от неё зависит, сколько вы платите за налог на имущество, землю или при продаже квартиры. Её назначает Росреестр на основе данных о площади, местоположении, годе постройки и других параметрах. Это не мнение, а цифра, которая живёт в ЕГРН и влияет на ваш бюджет. Многие думают, что если квартира стоит 5 млн на рынке, то и кадастровая стоимость должна быть такой же. Но на практике она может быть 7 млн — и вы платите налоги именно с этой цифры. Это не ошибка, а система. И если вы не знаете, как она считается, вы платите больше, чем должны.
Кадастровая стоимость — это не разовая оценка. Её пересматривают каждые 3–5 лет, и если в вашем районе построили новую дорогу, открыли школу или появился бизнес-центр, стоимость может вырасти. При этом в сельской местности, где спрос низкий, она часто остаётся прежней — даже если дом в ужасном состоянии. Росреестр, государственный орган, который ведёт реестр недвижимости и утверждает кадастровую стоимость не звонит вам, чтобы объяснить, почему цифра изменилась. Вы должны сами проверять её в личном кабинете на сайте Росреестра или через МФЦ. В 2025 году доступ к этим данным стал проще — но мало кто этим пользуется.
Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, вы можете её оспорить. Это не сложный процесс, но требует действий. Сначала заказываете выписку из ЕГРН, документ, где указана текущая кадастровая стоимость и дата последней оценки. Потом сравниваете её с реальными ценами на похожие объекты в вашем районе — например, с объявлениями на ЦИАН или Avito. Если разница больше 30%, есть основания для оспаривания. Можно подать заявление в комиссию при Росреестре или сразу в суд. В 2025 году суды чаще встают на сторону собственников, если есть чёткие доказательства — например, акт независимой оценки или выписки по аналогичным сделкам. Никто не заставит вас платить налоги с завышенной цифры — если вы не сидите сложа руки.
Кадастровая стоимость — это не абстрактная цифра. Она влияет на ваши ежегодные расходы, на возможность продать квартиру без лишних налогов и даже на ипотеку. Если вы владеете землёй, домом или квартирой — это ваша ответственность следить за ней. Не ждите, пока налоговая пришлёт уведомление с переплатой. Проверьте кадастровую стоимость сейчас — и, возможно, сэкономите тысячи рублей уже в следующем году.
В подборке ниже — всё, что нужно знать о кадастровой стоимости на практике: как получить данные, как оспорить завышенную оценку, как это влияет на налоги и какие ошибки чаще всего допускают собственники. Всё — на основе реальных случаев и законов 2025 года.
