Кадастровая стоимость недвижимости: как узнать и оспорить

Вы недавно купили квартиру, продаете дом или просто получили уведомление о росте налога - и вдруг понимаете: кадастровая стоимость вашего объекта в разы выше, чем вы думали. При этом рыночная цена на вашу недвижимость - совсем другая. Такое не редкость. В 2025 году 43% владельцев недвижимости в России столкнулись с тем, что кадастровая стоимость не соответствует реальной цене их жилья. Это значит, что вы платите больше налогов, чем должны. Но есть способ это исправить - и это не миф, а законная процедура, которую используют тысячи людей каждый год.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость - это официальная оценка недвижимости, которую устанавливает государство. Она не зависит от того, сколько вы за нее заплатили или сколько готовы заплатить покупатель. Ее рассчитывают по единым правилам для всех объектов в регионе. Цель - сделать налоги прозрачными и справедливыми. С 2013 года в России перешли с устаревшей инвентаризационной стоимости на кадастровую. До этого налог на имущество считали по данным БТИ, которые часто были в 3-5 раз ниже реальной цены. Теперь налоги рассчитывают на основе кадастровой стоимости - это и налог на имущество физлиц, и земельный налог, и даже НДФЛ при продаже.

Например, в Москве средняя кадастровая стоимость 1 кв. м жилья в 2025 году - 450 000 рублей. Но на деле, в одном и том же доме, квартиры с разной планировкой, ремонтом и этажом продаются от 380 000 до 650 000 рублей за кв. м. Кадастровая оценка не видит этих деталей. Она учитывает: район, год постройки, площадь, материал стен, этажность и тип земли. Все это в рамках массовой оценки - когда за раз оценивают десятки тысяч объектов. И потому часто получается, что ваша квартира оценена как средняя по району, хотя на самом деле она хуже - или лучше - чем большинство.

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

Узнать кадастровую стоимость проще, чем кажется. Нет необходимости идти в офис Росреестра или ждать почты. Все доступно онлайн. Есть три официальных способа:

1. Официальный сайт Росреестра - перейдите в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Введите адрес или кадастровый номер - и сразу увидите стоимость на текущую дату. Сервис обновлен в декабре 2025 года и теперь показывает историю изменений за последние 5 лет.
2. Публичная кадастровая карта - удобна для земельных участков и домов. Но для квартир она не всегда точна: показывает стоимость всего дома, а не вашей квартиры. Придется делить на количество квартир - это приблизительно, но дает представление.
3. Выписка из ЕГРН - самый надежный способ. Стоит 350 рублей для физлиц, выдается за 3 рабочих дня. В ней указаны все данные: кадастровый номер, площадь, дата оценки, и самое важное - кадастровая стоимость. Это официальный документ, который можно использовать при оспаривании.

В 2025 году более 45 миллионов запросов на кадастровую стоимость поступило через онлайн-сервисы. 68% из них сделаны через мобильное приложение Росреестра - так удобнее, особенно если вы проверяете объект на ходу.

Почему кадастровая стоимость может быть выше рыночной

Вот главная проблема: кадастровая стоимость - это статистика, а не индивидуальная оценка. Она не учитывает:

• состояние ремонта (без ремонта или с евроремонтом - для системы это одно и то же)
• этаж (ваша квартира на 1-м этаже с сыростью, а соседняя на 10-м с видом - обе оценены одинаково)
• транспортную доступность (ваш дом в 5 минутах от метро, а соседний - в 20, но они в одном микрорайоне)
• инфраструктуру (ваш двор с детскими площадками, а рядом - заброшенный участок)

В итоге, если вы живете в старом доме без лифта, с плохой звукоизоляцией и без парковки, но ваша кадастровая стоимость такая же, как у новостройки в том же районе - вы платите больше налогов, чем должны. Такое бывает особенно часто в регионах, где кадастровая оценка проводилась давно - например, в 2020 году, а с тех пор рынок изменился.

В 2025 году в 15 регионах РФ проводились повторные оценки именно потому, что после массовых оспариваний выяснилось: кадастровая стоимость отклонялась от рыночной на 20-30%. В Москве, например, разница по отдельным объектам доходила до 40%.

Как оспорить кадастровую стоимость

Если вы уверены, что ваша стоимость завышена - вы имеете право оспорить ее. Есть два пути: через комиссию при Росреестре или через суд. Первый - быстрее и дешевле.

Шаг 1: Получите отчет об оценке

Без независимого отчета о рыночной стоимости вас не примут ни в комиссию, ни в суд. Отчет должен быть подготовлен аккредитованным оценщиком. Он должен указать:

• дату, на которую определялась кадастровая стоимость (это важно - оценка должна быть на ту же дату, когда ее установили)
• сравнение с аналогичными объектами в вашем районе
• обоснование, почему ваша недвижимость дешевле

Стоимость такого отчета - от 5 000 до 25 000 рублей, в зависимости от региона и сложности объекта. В Москве и Санкт-Петербурге - дороже, в небольших городах - дешевле.

Шаг 2: Подайте заявление в комиссию

Заявление подается в комиссию при Росреестре. Приложите:

• отчет об оценке
• выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью
• копию паспорта
• документы на недвижимость (свидетельство или выписка из ЕГРН)

Срок рассмотрения - до 30 рабочих дней. Если комиссия удовлетворит ваше заявление - кадастровая стоимость будет снижена. В 2025 году 38% заявлений были удовлетворены полностью, еще 22% - частично. То есть почти половина тех, кто подал заявление, добились результата.

Шаг 3: Если отказали - идите в суд

Если комиссия отказалась менять стоимость, вы можете подать иск в суд. Тут уже нужно юридическое сопровождение. Судебный процесс занимает 6-9 месяцев. Стоимость услуг юриста - от 30 000 до 50 000 рублей. Но если вы выиграете дело - кадастровая стоимость изменится с даты, когда она была установлена. Это значит, что вы можете вернуть переплаченные налоги за предыдущие годы.

Когда лучше всего оспаривать

Не ждите, пока придет налоговая квитанция. Лучшее время - в течение 5 рабочих дней после того, как вы узнали кадастровую стоимость. Например, если вы купили квартиру и получили выписку из ЕГРН - сразу проверьте стоимость. Если она завышена - начинайте процесс. Позже можно подавать заявление, но только если вы можете доказать, что в процессе оценки были ошибки - например, неверно указаны площадь, год постройки или этажность.

Особенно важно оспаривать стоимость перед продажей. Если вы продаете квартиру за 7 млн рублей, а кадастровая стоимость - 8,5 млн, то НДФЛ вы платите с 8,5 млн. Даже если вы не заработали ни копейки - государство считает, что вы получили прибыль. Это несправедливо, и это можно исправить.

Что меняется в 2026 году

С 1 марта 2026 года в 10 регионах запущен пилотный проект «Цифровой кадастр». В нем используют искусственный интеллект для анализа данных: фотографии домов, спутниковые снимки, данные о продажах, инфраструктуре. Результат? В тестовых зонах разница между кадастровой и рыночной стоимостью снизилась с 25% до 15%. Это первый шаг к ежегодной кадастровой оценке - которая сейчас проводится раз в 5 лет, но в крупных городах может стать ежегодной.

Также в Госдуме рассматривается законопроект о дифференцированных налоговых ставках: например, для домов с низким доходом жильцов - пониженный налог. Это может стать реальным способом защитить малоимущих собственников.

Что делать, если вы не хотите оспаривать

Если вы не хотите тратить время и деньги на оспаривание - просто проверяйте кадастровую стоимость раз в год. Особенно если планируете:

• продать недвижимость
• передать ее по наследству
• сдавать в аренду
• брать ипотеку

Если стоимость завышена - вы платите больше налогов, чем нужно. И это не «надо подождать», а «надо действовать». В 2025 году только 28% владельцев знали о процедуре оспаривания. А из них - лишь 12% сделали это. Остальные просто платили. Но вы можете быть не из их числа.

Частые ошибки при оспаривании

• Пытаетесь оспорить, не имея отчета об оценке - комиссия сразу откажет.
• Используете оценку, сделанную на сегодняшнюю дату, а не на дату установления кадастровой стоимости - это не подойдет.
• Думаете, что если соседи не оспаривали - и вам не надо. Но у вас может быть хуже квартира, и вы платите за их ремонт.
• Ждете, пока налоговая пришлет уведомление - а к тому моменту уже прошло 5 лет, и оспаривать нельзя.

Кадастровая стоимость - не враг. Это инструмент. И как любой инструмент - его нужно правильно использовать. Если вы знаете, как она работает, вы не платите лишнего. Вы платите только то, что действительно справедливо.