ТСЖ и ТСН: в чем разница между формами управления многоквартирным домом

Вы когда-нибудь задумывались, почему в одном доме собственники платят за ремонт подъезда через ТСЖ, а в другом - через ТСН? И почему в одном случае магазин на первом этаже обязан платить за освещение лестницы, а в другом - может отказаться? Разница не в капризах управляющих, а в самом правовом статусе организации. ТСЖ и ТСН - это не синонимы. Это разные инструменты, созданные для разных задач. И если вы собственник квартиры, особенно если в вашем доме есть магазины, офисы или парковки, - вы обязаны понимать, какая форма управления вам подходит.

Что такое ТСЖ?

ТСЖ - это товарищество собственников жилья. Оно создано специально для управления только жилыми помещениями в одном или нескольких многоквартирных домах. Его основа - Жилищный кодекс РФ. ТСЖ не может управлять нежилыми помещениями: магазинами, кафе, офисами, парковками. Если в вашем доме есть коммерческие площади, ТСЖ не имеет права решать, как они используются, сколько платят за обслуживание или как ремонтируются их фасады. Это не его компетенция.

Чтобы создать ТСЖ, нужно, чтобы за него проголосовали больше половины собственников квартир. После этого все остальные собственники автоматически становятся участниками. Отказаться нельзя. Вы не можете быть «вне» ТСЖ, если он создан по закону. Это обязательная форма управления для всего дома. Участниками могут быть только физические лица - те, кто owns квартиру. Юридические лица - компании, которые владеют коммерческими помещениями - не могут быть членами ТСЖ. Они остаются «внешними» и не участвуют в собраниях, даже если платят за общие услуги.

ТСЖ не занимается предпринимательством. Оно не получает прибыль. Все взносы идут на содержание дома: ремонт лифтов, замену труб, уборку дворов, оплату электричества в подъездах. ТСЖ не нуждается в лицензии на управление домом - это не коммерческая структура, а форма самоуправления. Но это значит, что собственники сами должны разбираться в бухгалтерии, заключать договоры с уборщицами, контролировать работу подрядчиков. Нет посредников - только ответственность.

Что такое ТСН?

ТСН - товарищество собственников недвижимости. Он регулируется не Жилищным кодексом, а Гражданским кодексом РФ. И именно здесь начинается главное отличие: ТСН может управлять любой недвижимостью. Не только квартирами, но и магазинами, офисами, гаражами, детскими площадками, парковками, земельными участками, даже садовыми домиками, если они находятся на одной территории.

В ТСН могут быть членами не только физические лица, но и юридические - компании, банки, индивидуальные предприниматели, которые владеют коммерческими помещениями. Они имеют право голоса на собраниях. И это важно: если магазин на первом этаже не платит за уборку подъезда, ТСН может требовать это через устав и решения собрания. В ТСЖ - нет. Там магазин - гость, который платит только за ресурсы, а не за содержание общего имущества.

Создать ТСН можно без порога в 50%. Добровольно. Вы можете вступить, а можете и не вступать. Но если вы вступили - вы обязаны соблюдать устав. ТСН может управлять не одним домом, а целым комплексом: пять жилых корпусов, два офисных здания, парковка, детская площадка, забор, система видеонаблюдения - всё под одним управлением. Это особенно удобно в новых жилых комплексах, где жильё, коммерция и инфраструктура - единое целое.

Ключевые отличия: таблица

Почему ТСЖ - это частный случай ТСН?

На первый взгляд, это кажется парадоксом. Но по закону ТСЖ - это просто разновидность ТСН, узко специализированная на жилье. Это как «яблоко» и «фрукт». Все яблоки - фрукты, но не все фрукты - яблоки.

В уставе ТСН можно прописать, что оно управляет только жилыми помещениями. Тогда оно фактически становится ТСЖ. Но при этом сохраняет юридическую гибкость: если в будущем появится магазин - не нужно пересоздавать организацию. Просто включаете её в состав участников. Многие ТСН, созданные в новых жилых комплексах, именно так и работают: сначала как ТСЖ, потом - как универсальный инструмент управления.

На практике это означает: если вы на собрании решаете создать ТСЖ, вы на самом деле создаете ТСН с уставом, ограничивающим его только жилыми помещениями. Но вы не можете создать ТСЖ без устава ТСН. Это не просто терминологическая путаница - это юридическая реальность.

Как выбрать: ТСЖ или ТСН?

Если ваш дом - старый, без магазинов, без офисов, без парковки, без подземного гаража - ТСЖ проще. Он понятен. Участники - соседи. Решения - по ремонту лифта, уборке двора, замене труб. Никаких юридических сложностей с компаниями, которые владеют коммерческими помещениями. Просто, как в советские времена, только с современными правилами.

Если в вашем доме есть магазины, кафе, аптеки, офисы, парковки, подземные гаражи - выбирайте ТСН. Без него вы не сможете заставить владельцев коммерческих помещений платить за содержание общего имущества. Они будут платить только за электричество и воду, а вы - за всё остальное. Это несправедливо. И закон это не позволяет в рамках ТСЖ.

В современных жилых комплексах, особенно в Перми, где строят микрорайоны с коммерческой инфраструктурой, ТСН - единственный разумный выбор. Он объединяет всех: и тех, кто живёт на 5-м этаже, и тех, кто снимает офис на первом. Все платят пропорционально своей доле. Все голосуют. Все отвечают.

Что будет, если выбрать не то?

Если вы создали ТСЖ, а в доме есть магазин - вы столкнётесь с проблемами. Магазин не будет платить за ремонт крыши, если не захочет. Вы не сможете требовать от него уборки входной группы. Вы не сможете включить его в бюджет. А потом - когда крыша протечёт, и ремонт обойдётся в полмиллиона, вы поймёте, что магазин не обязан помогать. Потому что ТСЖ не может требовать этого по закону.

Если вы создали ТСН, но не прописали в уставе, что он управляет только жильём - вы получаете гибкость. Но и больше ответственности. Вам нужно разбираться в договорах с коммерческими участниками, в налогах, в распределении расходов. Это сложнее, чем ТСЖ. Но если вы готовы - это выгоднее.

Что делать, если вы не знаете, что у вас?

Проверьте устав вашей управляющей организации. Если в нём говорится только о «жилых помещениях» и «многоквартирном доме» - это ТСЖ. Если в нём есть слова «недвижимость», «нежилые помещения», «земельные участки», «инженерные сети», «инфраструктура» - это ТСН.

Если устава нет - запросите его в местной администрации или в реестре юридических лиц. Он публичный. Спросите у председателя: «Мы управляем только квартирами, или ещё и магазинами?» Если он отвечает: «Только квартиры» - значит, у вас ТСЖ. Если говорит: «Всё, что в границах территории» - это ТСН.

Если вы не знаете, что у вас - и не можете найти устав - это уже проблема. Значит, ваш дом управляется не по закону. Нужно срочно собрать собрание и оформить правильную форму управления. Иначе - рискуете остаться без ремонта, с неоплаченными долгами, с непонятной ответственностью.

Вывод: что выбрать?

Если ваш дом - просто жильё, без коммерции - ТСЖ. Просто, понятно, привычно. Подходит для старых домов, где все соседи знают друг друга, и никто не хочет усложнять.

Если в вашем доме есть магазины, офисы, парковки, подземные гаражи, детские площадки, заборы, фонтаны - ТСН. Только он может объединить всех собственников, независимо от того, живут ли они там или сдают в аренду. Только он даёт вам право требовать от коммерсантов платить за общее имущество. Только он делает управление справедливым.

Не выбирайте ТСЖ, потому что «так всегда было». Выбирайте то, что соответствует реальности вашего дома. Потому что закон не про прошлый год. Он про сегодня. И про то, как вы будете жить завтра.