Опционный договор: что это, как оформить и какие риски есть
Опционный договор — это опционный договор, сделка, в которой одна сторона получает право, но не обязанность, купить или продать имущество по заранее оговорённой цене в будущем. Также известен как договор опциона, он часто используется в бизнесе, недвижимости и финансах, чтобы застраховаться от колебаний цен или заранее закрепить условия сделки. В отличие от обычной купли-продажи, тут нет обязательства совершить сделку — только возможность. Это как платить за право забрать товар по фиксированной цене, даже если на рынке он подорожает.
Опцион может быть на покупку, право приобрести имущество или на продажу, право отдать имущество по оговорённой цене. Например, компания платит 50 тысяч рублей за опцион на покупку земельного участка через полгода по цене 10 миллионов. Если за это время цена вырастет до 15 миллионов — она покупает по старой цене. Если упадёт — просто отказывается от опциона и теряет только 50 тысяч. Это не спекуляция, а инструмент управления рисками. В ГК РФ такие сделки регулируются статьями 429–430, но многие юристы ошибочно считают их разновидностью договора купли-продажи — это не так. Опцион — это отдельный тип договора с собственными правилами.
Часто опционы используют в сделках с недвижимостью, когда покупатель не готов сразу оформить сделку, но хочет гарантировать цену. Или когда бизнесмены хотят заранее закрепить поставку сырья, не вкладывая деньги до тех пор, пока не убедятся в стабильности рынка. Но есть подвохи: если в договоре не прописаны сроки, цена, предмет опциона или порядок исполнения — он может быть признан недействительным. Многие теряют деньги, потому что подписывают шаблонные договоры без юридической проверки. Даже если опция стоит мало, её невыполнение может привести к судебным разбирательствам, особенно если одна сторона уже понесла расходы, полагаясь на обещание.
Важно понимать: опцион — это не подарок и не гарантия. Это платная возможность. И если вы её покупаете — значит, хотите контроль. Если вы её даёте — значит, берёте на себя риск. В 2025 году суды всё чаще встают на сторону тех, кто чётко прописал условия. Поэтому даже простой опцион должен содержать: дату истечения срока, цену исполнения, описание объекта, сумму оплаты за опцион и порядок уведомления о его исполнении. Без этого — рискуете остаться без денег и без имущества.
В подборке ниже — реальные примеры, как оформляли опционы, какие ошибки делали, как их исправляли и какие судебные решения помогли защитить права. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.
