Коммерческая недвижимость — это не предназначенные для жилья здания и помещения, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Объектами коммерческой недвижимости могут быть офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.
Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости — доходный.
Когда нужна оценка коммерческой недвижимости
Оценка стоимости коммерческой недвижимости требуется при любых операциях с ней:
-
купля-продажа имущества - страхование
- судебные тяжбы, связанные с имуществом
- передача имущества в аренду
- оспаривание кадастровой стоимости
- постановка и снятие с баланса
- ликвидация или реорганизация предприятия
- внесение имущества в качестве взноса в уставной капитал
- кредитование под залог имущества
Порядок определения стоимости
Расчет стоимости коммерческого здания обычно включает в себя следующие этапы:
- выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5–10 лет
- рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов
- рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта)
- рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы)
- определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость
- дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения
- определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии
- определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии
Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.
Документы необходимые для оценки коммерческой недвижимости
- Документы, подтверждающие право собственности
- Поэтажный план
- Экспликация помещения
- Сведения о наличии обременений (если таковы имеются)
- Паспортные данные заказчика, реквизиты организации
В зависимости от особенностей объекта оценки приведенный список документов может меняться (дополняться, сокращаться). Уточняйте у наших специалистов.
Стоимость услуги оценка коммерческой недвижимости
В компании «АБО» стоимость услуги формируется на договорной основе и устанавливается индивидуально в зависимости от объекта оценки, его расположения и особенностей.
Минимальная стоимость услуги — 6500 рублей