Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это не предназначенные для жилья здания и помещения, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Объектами коммерческой недвижимости могут быть офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости — доходный.

Когда нужна оценка коммерческой недвижимости

Оценка стоимости коммерческой недвижимости требуется при любых операциях с ней:

• купля-продажа имущества
• страхование
• судебные тяжбы, связанные с имуществом
• передача имущества в аренду
• оспаривание кадастровой стоимости
• постановка и снятие с баланса
• ликвидация или реорганизация предприятия
• внесение имущества в качестве взноса в уставной капитал
• кредитование под залог имущества

Порядок определения стоимости

Расчет стоимости коммерческого здания обычно включает в себя следующие этапы:

• выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5–10 лет
• рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов
• рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта)
• рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы)
• определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость
• дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения
• определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии
• определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии

Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

Документы необходимые для оценки коммерческой недвижимости

• Документы, подтверждающие право собственности
• Поэтажный план
• Экспликация помещения
• Сведения о наличии обременений (если таковы имеются)
• Паспортные данные заказчика, реквизиты организации

В зависимости от особенностей объекта оценки приведенный список документов может меняться (дополняться, сокращаться). Уточняйте у наших специалистов.