Оценка арендной платы

Рыночная стоимость арендной платы

Рыночная стоимость арендной платы — цена, за которую может быть сдан объект недвижимости на дату оценки при рыночных условиях, таких как:

• арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения
• достаточный период экспозиции объекта аренды
• динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды
• при оценке не учитываются предложения завышенных/заниженных (нетипичных) ставок

Арендный договор

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Следующие условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора:

• условия аренды
• характеристики объекта недвижимости

Наиболее важный параметр — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения). Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора.

Когда нужна оценка аренды

Для зданий, помещений и участков, принадлежащих государству оценка стоимости аренды — это обязательная процедура. Если государственно предприятие желает сдать в аренду, например, пустующие офисы, то проведение оценки в этом случае закреплено ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Что же касается негосударственных предприятий и компаний, то оценка стоимости арендной платы может понадобиться в следующих случаях:

• арендодатель не может самостоятельно определить размер арендной платы
• при увеличении арендной платы между сторонами возник конфликт
• при переуступке прав аренды
• для получении кредита или других видов финансирования

Этапы оценки арендной платы.

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы
• анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость
• анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости
• применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. Применяются принятые в международной практике подходы к оценке: затратного, сравнительного и доходного
• согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы
• определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки