Определение недвижимости в статье 130 ГК
В п.1 ст. 130 ГК РФ даётся следующее определение недвижимой вещи: «Недвижимостью признаются земельные участки, а так же все то, что тесно связано с земельными участками, то есть объекты, перемещение которых без причинения ущерба невозможно (здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, например)».
При анализе этой формулировки получается, что в российском гражданском праве действует своеобразный принцип двойственности: с одной стороны, недвижимая вещь — это сам земельный участок, с другой, недвижимость также всё, находящееся на земельном участке (здание, сооружение, объект незавершенного строительства), и всё, настолько с ним тесно связанное, что перемещение причинит соразмерный ущерб. То есть и земельный участок является вещью сам по себе, и всё на нём тоже вещи сами по себе. Казалось бы, трудностей нет.
Сложности в определении недвижимого имущества
Но если начать применять этот критерий к окружающей реальности и попытаться оценить, являются ли вычленяемые объекты недвижимостью согласно определению в ст. 130 ГК, возникнут сомнения и вопросы. Является ли самостоятельной вещью, например, перрон на железнодорожном вокзале, или он часть более сложного сооружения? Надо ли его регистрировать как отдельный объект недвижимости? Следует ли фиксировать как отдельное сооружение капитальный трёхметровый забор, окружающий некую территорию? Или колодец на садовом участке — требует ли он собственной регистрации как объект недвижимости? Ведь формально он подпадает под все признаки определения из ст. 130: это, очевидно, сооружение, с участком связано неразрывно.
А есть и более сложные, переходные примеры — электрические кабели, трубы, газопроводы, всё это интегрировано в земельный участок, составляет его коммуникации. То есть следствием из определения становится то, что в понятие недвижимости попадает огромное количество разного рода объектов, и все их требуется регистрировать отдельно. Присутствует большая «серая» зона, где масса объектов, которые явно выраженными зданиями не являются, подпадает под понятие «сооружение» и, тем более, под часть формулировки «… всё то, что тесно связано с земельным участком». По ней, некий объект может не быть сооружением, но может быть недвижимостью.
Мировая практика по определению недвижимости
В западных странах — Германии, Франции, Швейцарии — принят несколько другой подход: единственная недвижимость — это земля, земельный участок, а всё, что на земельном участке построено, пристроено, является частью этого объекта недвижимости, а собственник — это владелец земельного участка. Всё, что владелец возвёл на принадлежащем ему участке, становится составной частью участка. Поэтому нет необходимости отдельно регистрировать право на заборы, колодцы, коммуникации, и даже дома рассматриваются не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть земельного участка.
Очевидно, что назрела необходимость внести коррективы в нынешние определения ст. 130 ГК, поскольку в текущей ситуации приходится постоянно тратить ресурсы на разграничение, что в данной ситуации является недвижимостью, а что нет.